专业炒股配资门户房价会“仰卧起坐”吗？！日本30年轮回，中国会重演？

日本房地产复苏启示

房价是否能够回暖，可从日本的房地产市场发展得到一定启示。自2005年起，日本房地产市场逐步恢复增长，在经历2008年全球金融危机的冲击后，依然保持了持续复苏的态势。特别是在2013年至2023年间，日本住宅价格指数累计上涨了36.1%，其中东京地区的二手公寓价格更是回升了62%。这一趋势表明，即便在经济环境复杂多变的背景下，房地产市场仍有可能实现稳定回升。

日本经济崛起与泡沫形成

时隔“失落的30年”，全国新建公寓的平均价格已回升至巅峰时期的300万元人民币，东京、大阪和京都的房价也重新回到1990年的水平。这一现象不禁引发人们的思考：难道房价的涨跌遵循某种周期规律，如同人仰卧后必然要起身一般？

要真正理解这一问题，有必要回顾日本房地产市场大崩盘的历史背景。

如今，许多人将日本泡沫经济简单归结为房价的过度上涨，认为房价上涨代表繁荣，下跌则意味着泡沫破裂。然而，实际上，房地产并非日本经济陷入困境的核心原因。真正导致日本长期低迷的，是其在特定历史时期所采取的经济政策。

二战结束后，日本经济一片萧条，为了尽快实现经济复苏，日本政府确立了“贸易立国”的国家战略。简而言之，就是以出口为导向，充当美国的“附庸”与全球制造中心。通过出口获得的收益再用于产业投资与设备升级，从而形成持续的生产扩张循环。这一发展模式在当时堪称全球经济史上的典范。

到了1980年，日本汽车产量突破1104万辆，首次超过美国，成为全球最大的汽车生产国。当年的出口量达到597万辆，占总产量的54%，即每两辆日本汽车中就有一辆出口至海外。

除了汽车产业，日本在消费电子领域同样表现出强大的竞争力。最具代表性的产品之一是1979年索尼推出的Walkman随身听。尽管其价格比竞争对手高出20美元，但到1985年，它已在美国市场占据5%的份额，并在四年后实现全球累计销量突破一亿台的佳绩。

《广场协议》的深远影响

日本的经济风光，却让美国陷入困境——全球市场对日本商品趋之若鹜，而美国产品则鲜有人问津。更为严峻的是，当时美国对日本的贸易逆差已占其整体贸易逆差的40%以上。

所谓贸易逆差，即进口额超过出口额，如同一个家庭长期依赖邻居家的消费，久而久之必然难以为继。为应对这一局面，1985年，美、日、德、法、英五国财政部长在纽约广场饭店签署了一份深刻影响日本命运的协议——《广场协议》。

协议签署后，短短三年内，美元对日元汇率翻倍，从1:240飙升至1:124，日元大幅升值。这意味着，一件价值10万日元的日本商品，在美国的售价从原本的400多美元跃升至800多美元，性价比骤然下降，而美国产品的竞争力则随之增强。

然而，谁也未曾预料到，这份原本旨在缓解美国经济压力、遏制日本发展的协议，反而意外推动了日本房地产市场的狂热发展。随着出口商品价格上升，“贸易立国”的模式逐渐难以维持，日本不得不寻求新的经济增长路径。

1986年，日本银行前总裁提出的“前川报告”提出了一项战略构想：借鉴英美模式，将日本数十年积累的财富通过投资转化为海外金融资产，构建一个“全球收租的世界帝国”。

但问题随之而来：日本出口所获得的资金，大多用于设备升级、基础设施建设和专利申请，并未留下足够的余力进行大规模海外投资。于是，日本政府采取了关键举措——推动资产金融化，以期实现资本的高效运作与增值。

资产金融化定义

所谓资产金融化，是指对房产属性的重新定义。在“以贸易立国”的历史阶段，房屋的主要功能是居住，人们并未将其视为人生的重要目标或投资工具，购房行为相对理性，房产流通性差，且易出现价值下跌的情况。而通过资产金融化，房地产被赋予了新的经济属性，使其从一种不具备流动性的实物，转变为具有增值潜力、易于交易的金融资产。

房地产融资与泡沫形成

只要银行认定某处房产为优质担保品，企业和机构便可将其作为抵押物申请贷款。例如，一套价值1亿日元的房产，通常可获得数千万日元的融资额度，这些资金成为企业进行海外投资的重要资本。

要实现资产的金融化，必须确保房价持续上涨并受到市场热捧。自1985年起，日本央行实施量化宽松政策，同时维持低利率环境，并大幅削减法人税与所得税，促使金融机构和企业手中积累了大量闲置资金。这些资金迅速流向股市与房地产市场，推动资产价格不断攀升。

随着土地和房产需求激增，价格持续上涨，短短五年间，房产融资规模从150万亿日元跃升至350万亿日元，标志着资产泡沫的全面形成。

1985年底，东京银座地价开始飙升，仅四年时间便达到每平方米3000万日元的惊人水平，普通劳动者需工作十年才能购买一块地砖；整个东京地区的土地总资产也从1000万亿日元增长至1638万亿日元。

在大量资金的推动下，“地价只涨不跌”逐渐成为社会普遍认知，房地产逐步脱离其居住属性，演变为重要的金融投资工具。居民所持有的房产，也成为银行认可的优质抵押物。

据统计，在泡沫经济时期，日本企业和机构通过房地产抵押等方式，累计获得贷款超过4000亿美元，相当于当时日本GDP的十分之一，为海外投资提供了持续的资金支持。

日本房地产泡沫破裂

这场盛宴的代价极为沉重：在长达六年的狂热中，数百万日本民众倾尽所有，动用家庭六个主要储蓄渠道，背负长达20年的房贷，承受最高达8%的贷款利率，用一生的积蓄换取一套房产。然而，自1991年起，房价开始迅速下跌——当年日本住宅地价指数达到435点的历史高点后，便如断线风筝般持续下挫，1992年跌幅达14.6%，1993年再度下跌13.4%。

日本房地产市场演变与政策影响

1997年亚洲金融危机与银行业坏账危机后，日本房地产市场经历了长期低迷。至2005年，日本整体地价仅为历史最高点的37%，部分偏远地区的地价跌幅甚至超过80%。曾经繁华的住宅区逐渐荒废，许多豪宅沦为“空城”，东京的公寓价格从峰值时期的约300万元人民币，下跌至2003年的约75万元人民币。

那么，日本房价为何在后期出现回暖迹象？首先，需注意到1990年时的日元与今日存在显著差异。彼时，日本房地产总价值高达20万亿美元，相当于全球股市市值的两倍，东京的地价甚至足以“购置整个美国”。然而，如今日本房地产的总价值已大幅缩水，仅相当于英伟达、微软等科技巨头企业市值的总和，其规模已不可同日而语。

其次，许多人可能未曾意识到，日本政府长期以来并不积极推高房价。由于日本缺乏土地出让制度，政府无法通过土地交易获得巨额财政收入，主要依靠固定资产税和都市计划税等有限的税收来源。此外，高房价带来的经济与社会问题也使政府倾向于抑制房价上涨。

直至2013年，安倍晋三重新担任日本首相后，推行了被称为“安倍经济学”的“三支箭”政策：扩大货币供应、实施量化宽松、推动财政刺激。这些措施旨在提升资产价格，吸引外资，加大国债投资与基础设施建设投入。该政策有效推动了物价、股市及房地产市场的回升，使其获得了财阀和资本家的广泛支持，成为日本过去二十年中任职时间最长的首相之一。

然而，这一系列政策也带来了副作用，如民众生活成本上升、房价持续高企以及基本物资价格波动等问题，这些问题并未被纳入安倍政府的核心关注范围。